Gebiedsvisie Dijnselburg

Tussen de Panweg, Amersfoortseweg, Huis ter Heide en de A28 ligt het gebied Dijnselburg. We willen de kwaliteit van van dit gebied verbeteren voor zowel wonen als recreatie. Hiervoor maken we een gebiedsvisie. Dit doen we samen met de omwonenden en belanghebbenden. In 2018 werd de Kadernotitie (Pdf; 7,8MB) voor dit gebied vastgesteld; daarin staat waaraan de gebiedsvisie moet voldoen.

Waarschijnlijk wordt de gebiedsvisie Dijnselburg in het voorjaar vastgesteld.

  • eerste helft 2020: een à twee extra werksessies participatiegroep
  • tweede kwartaal: openbare eindbijeenkomst
  • medio 2020: vaststelling gebiedsvisie Dijnselburg

Deze planning is onder voorbehoud.

Eindbijeenkomst uitgesteld

Het proces is maart vorig jaar gestart en de openbare eindbijeenkomst stond gepland voor juni vorig jaar. Na de tweede werksessie van de participatiegroep werd duidelijk dat er meer tijd nodig is. De gemeente en stedenbouwkundig bureau BRO hechten er veel belang aan om samen met de participatiegroep een zorgvuldig proces te doorlopen. Daarom zijn er meer bijeenkomsten met de participatiegroep nodig.

Naar verwachting zijn we dit voorjaar zo ver dat alle inbreng kan worden gewogen en samengebracht in een gebiedsvisie. U ontvangt dan een uitnodiging met de datum voor de openbare eindbijeenkomst, waarin we de gebiedsvisie aan u presenteren.

1. Woonhuis 2. Benzinepomp 3. Chinees Indisch Restaurant Tong AH 4. Bos/park 5. Landgoed Dijnselburg 6. Camping Dijnselburg 7. Sport

Doel van de gebiedsvisie voor het gebied Dijnselburg is het verbeteren van de kwaliteit van het gebied voor zowel wonen als recreëren. Dit willen we doen door:

  • versnippering tegengaan;
  • meer eenheid maken tussen groen en bebouwing;
  • gebied toegankelijker maken;
  • uitstraling verbeteren.

Voor het participatieproces hebben wij spelregels opgesteld.

lees de spelregels (pdf; 87kB)

Participatiegroep

In maart 2019 vond de startbijeenkomst plaats voor het opstellen van de gebiedsvisie. Tot en met eind maart konden belangstellenden zich aanmelden voor een participatiegroep. Begin april is de participatiegroep samengesteld.

De participatiegroep gaat samen met ons - en begeleid door stedenbouwkundig bureau BRO - het toekomstbeeld voor het gebied Dijnselburg maken. Dit gebeurt in meerdere werksessies. Eén raadslid zal daarbij als toehoorder aanwezig zijn. Voorafgaand aan deze werksessies bundelen we alle ontvangen ideeën en opmerkingen en verspreiden we die onder de leden van de participatiegroep. Alle ontvangen ideeën en opmerkingen worden in samenhang meegenomen en meegewogen. De inzenders ontvangen dus geen individuele reactie.

In 2019 zijn er 5 werksessies geweest van de participatiegroep. Begin dit jaar volgen er nog 1 of 2 sessies.

Samenstelling participatiegroep

De deelnemers aan de participatiegroep en hun belang zijn:

  • Adri Odding, bestuurslid BBVHtH
  • André Parol, omwonende
  • Anneke Karsten-Jaartsveld, direct aanwonende
  • Antoine van Ommeren, omwonende
  • Bastian Bogaards, mede-eigenaar landgoed
  • Bert de Wit, secretaris BWC L-flat
  • Dirk Jasper, omwonende
  • Ed Kleingeld, omwonende
  • Eleanor Platt, omwonende
  • Eric Spithoven, bedrijfsleider zwembad & klimbos
  • Erwin Stevens, adviseur eigenaren landgoed
  • Evert Terpstra, voorzitter Sport Vereniging Zeist
  • G.C. Dullaart, omwonende
  • Hans Achterberg, eigenaar camping
  • Hans van de Kamp, inwoner
  • Henk de Groot, mede-eigenaar landgoed
  • Hilligje Bungener, omwonende
  • Ineke Sikkema, omwonende
  • Jan van den Berg Jeths, vertegenwoordiger vereniging Bosch en Duin
  • Jos Sprenkels, GPPZ
  • Marc Wingens, omwonende Bosch en Duin
  • P. de Bree, omwonende
  • Patrick Greeven, Stichting Milieuzorg Zeist
  • Paulien Eisma, actief omwonende
  • Peter Felix, RK Woningbouwvereniging Zeist
  • Peter Severiens, adviseur eigenaar Tongh Ah
  • Pim Deenekamp, omwonende
  • Rens van der Stroom, omwonende
  • Ruud Geus, werkgroep RO BBVHtH
  • J. Roorda, adviseur eigenaar camping
  • F. Luger, adviseur eigenaar camping
  • George Vroklage, adviseur eigenaar camping


Een gebiedsvisie beschrijft het toekomstbeeld van een gebied op hoofdlijnen:

  • Hoe zouden we dat willen gebruiken en inrichten?
  • Welke activiteiten zouden er wel of niet plaats kunnen vinden?
  • Wat zijn kwaliteiten van het gebied en hoe kunnen we die versterken?
  • Aan welke functies hebben we behoefte en hoe past dat eventueel in dit gebied? Voorbeeldfuncties: wonen, werken, recreëren.

Verdere invulling gebeurt door het vaststellen van een bestemmingsplan voor (een deel) van het gebied.

We willen de kwaliteit van het gebied tussen de Panweg, Amersfoortseweg, Huis ter Heide en de A28 verbeteren. Dit doen we door:

  • meer eenheid te creëren tussen groen en bebouwing,
  • het gebied beter toegankelijk te maken,
  • door het geheel een mooiere, aantrekkelijkere uitstraling te geven.

Met in elk geval ruimte voor wonen en recreatie en met ruime aandacht voor groen en de cultuurhistorische waarde van het gebied. Samen met u willen we onderzoeken wat de gewenste invulling van het gebied is, met als resultaat: een gebiedsvisie voor het gebied Dijnselburg. Op de kaart van het plangebied is weergegeven om welk gebied het precies gaat.

De gemeenteraad heeft op 13 november 2018 de Kadernotitie Dijnselburg vastgesteld. Daarbij heeft de raad aangegeven dat de gebiedsvisie op een interactieve wijze met de samenleving wordt opgesteld.

Het werken met het instrument scenario’s

Om de bandbreedte aan mogelijkheden en onmogelijkheden van het gebied Dijnselburg (en de deelgebieden daarbinnen) met elkaar te kunnen te verkennen zijn 3 globale modellen gemaakt voor het gebied (scenario’s). De gemaakte kaarten daarbij zijn bedoeld om de deelnemers te inspireren en te prikkelen, zodat uitspraken worden gedaan over wat zij vinden van de verschillende functies, de samenhang en de gevolgen. De scenario’s zijn geen eindplan of definitieve visie. Het is ook niet de bedoeling om een keuze te maken voor één scenario. De uitkomst kan ook een combinatie zijn en behoeft vervolgens op allerlei vlakken nadere uitwerking en onderzoek.
Enkele deelnemers vroegen naar de totstandkoming van de voorliggende scenario’s en de onderliggende uitgangspunten van onder meer de bandbreedte van aantallen woningen of aantallen personen. Ook werd de vraag gesteld of een groenscenario ook besproken kan worden. Deelnemers missen op de kaart de nabij gelegen woningbouwplannen van het Huis ter Heide West en Zuid, omdat deze woningaantallen invloed hebben op het denken over mogelijkheden en onmogelijkheden voor het toevoegen van woningen in Dijnselburg.

Op basis van de resultaten van de eerste participatiegroep, in combinatie met wat op 27 maart meegegeven is via de jubel-/klaagmuurkaartjes (zie ook separaat bestand met de oogst) en uiteraard gebaseerd op de Kadernota, wordt voor de volgende bijeenkomst een eerste krijtschets (eventueel in varianten) voor het gebied Dijnselburg gemaakt.

Scenario Clusteren

Het scenario clusteren gaat uit van het aansluiten bij de ontwerpprincipes van de Wegh der Weegen met vakken waarin ruimte is voor één geconcentreerde bebouwingsmassa in een verder groene omgeving. Het landhuis en het omliggende landgoed blijft behouden en er worden twee geclusterde bebouwingsmassa’s toegevoegd.

Als voordelen van dit scenario werd genoemd dat het een heldere ruimtelijke structuur is die aansluit bij de ontwerpprincipes van de Wegh der Weegen. Door geclusterd te bouwen kan het groen maximaal behouden blijven. De indeling in vakken sluit aan op de huidige structuur in het gebied en kan zeker rond de camping tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering leiden.

Voor dit scenario zijn ook een aantal verbetervoorstellen gedaan. Het cluster ter hoogte van de camping en het Chinese restaurant is voorstelbaar. Afgevraagd werd wat de kwaliteit van wonen wordt in een geclusterde bebouwing. Dit geeft misschien een stedelijke uitstraling terwijl je in een groen gebied woont. Het mag niet te hoog worden, 2-3 bouwlagen werden voorstelbaar geacht. Misschien kan ook gedacht worden het gebied nabij de Panweg vorm te geven als een overgangsgebied tussen de woningdichtheden van de dicht bebouwde woonwijken ten zuiden van de A28 en de groenere woonwijk ten noorden van de Amersfoortseweg. Met een goede inrichting kan van de Panweg ook weer een aantrekkelijke entree gemaakt worden.

Het toevoegen van een geclusterde bebouwingsmassa in het bos stuit op verschillende nadelen. Hiervoor moet bos verdwijnen en dit deel van het terrein is lastig te ontsluiten voor verkeer. Dit geeft in de huidige situatie al problemen en zal alleen maar erger worden als er nog meer bebouwing bijkomt. Wel zou het eventueel samen opgepakt kunnen worden met de voorziene woningbouw op Huis ter Heide West. Geopperd werd dit cluster samen te voegen met het cluster nabij de Panweg, op te splitsen in kleinere eenheden op de open plekken van het landgoed, of helemaal te laten vervallen. Maar bij het helemaal laten vervallen van bebouwing op het landgoed werd afgevraagd wat de kostendrager wordt voor het beheer en toegankelijkheid van het landgoed.

Scenario Spreiding

Als belangrijk nadeel van dit scenario wordt de versnippering van het gebied genoemd, een van de benoemde kaders uit de Kadernotitie Dijnselburg.
Het gevaar zit erin dat er kleine eigendommen ontstaan, waardoor de eenheid in het gebied verloren gaat en de kans groot is dat in de toekomst nog meer verdichting plaatsvindt, wat (opnieuw) ten koste gaat van het groen. De robuustheid van het boscomplex komt met dit scenario in het geding, hetgeen ten koste gaat van de kwaliteit van flora en fauna.

Door de verspreide bewoning zal ook sprake zijn van een dicht netwerk van ontsluitingswegen. Hoewel alternatieven mogelijk zijn voor de ontsluiting en voor het parkeren (collectieve parkeerplaatsen, één centrale ontsluitingsweg) zal de bereikbaarheid moeten worden gegarandeerd naar de woningen, voor bijvoorbeeld calamiteitenverkeer of leveranciers.

Daarnaast zal ondergrondse infrastructuur moeten worden gerealiseerd (kabels en leidingen, riolering), dat een verdere versnippering betekent.
Een positief punt is dat er voor toekomstige bewoners een geweldig mooi (en vooral groen) woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd, maar daar hebben de bewoners van bijvoorbeeld Huis ter Heide niet veel profijt van. Deze zijn eerder gediend met een vrij toegankelijk boscomplex/landgoed, voor de dagelijkse recreatie en als uitloopgebied/groene long.

Een mogelijke verbetering in dit scenario is het meer clusteren van de bebouwing, waarbij er een voorkeur is voor bebouwing op of aan de open delen van het landgoed. Dit dan wel op enige afstand van de aanliggende wegen (in verband met geluidoverlast) en ook op afstand van het landhuis Dijnselburg vanwege de cultuurhistorische context. Met dit scenario bestaat de kans dat het gebied transformeert naar een ‘aangeharkt’ park waarin wordt gewoond in plaats van het natuurlijke, bosrijk landgoed dat het nu is. Dit beeld staat haaks op het uitgangspunt van het respecteren van waardevol groen en natuur en het herstel en behoud van het cultuurhistorisch karakter van het landgoed. Een bijdrage aan de versterking van het cultuurhistorisch karakter van de Wegh der Weegen wordt eveneens gemist. Bebouwing van het recreatieterrein/de camping wordt als positief punt beschouwd, mits dit niet te massaal wordt opgepakt en vooral ook niet te hoog wordt uitgevoerd (maximaal 4 woonlagen).

Scenario Contrast

Dit contrast scenario zet in op het bereiken van twee doelen: behoud robuust landgoed en toevoegen woningbouw in verschillende woonmilieus in een groene setting. Naast woningbouw op de camping is woningbouw (verspreid en geclusterd) gedacht op het meest westelijke deel van het landgoed direct naast de camping en naast de atletiekbaan.

Als belangrijk nadeel werd benoemd dat ‘contrast’ in de praktijk niet werkt: door te bouwen op het westelijk deel van het landgoed zal er toch drukte ontstaan in het overig deel van het landgoed: verkeersbewegingen, spelende kinderen enz. Een woningbouwgebied heeft een uitstraling van activiteiten in het omringende gebied. Op het voorkomen ervan kan je niet sturen. Ook werd benoemd dat de woningbouw in dit scenario juist ook gedacht is in het gebied dat gebruikt wordt als uitloopgebied voor de bewoners van de Verzetswijk (waar de behoefte aan uitloopgebied juist zo hoog is). Daarnaast werd aangegeven dat het niet reëel en niet haalbaar is om naast de atletiekbaan woningen te realiseren in verband met de geluids- en fijnstofhinder van de A28. De voorzieningen die getroffen zouden moeten worden om een goed en gezond woon- en leefklimaat te kunnen garanderen zijn zo kostbaar dat dit niet opweegt tegen het aantal te realiseren woningen. Daarnaast wordt het ook als niet wenselijk beschouwd om direct naast de atletiekbaan woningen te realiseren, de kwaliteit van het sporten in het bos vormt juist de huidige kracht.

Als voordelen van dit scenario worden gezien: de kans om een robuust landgoed te behouden, het behoud van de bos-, natuur- en cultuurhistorische waarden, het behoud van het oostelijk deel van het landgoed als uitloop en rust gebied voor de bewoners van de omliggende wijken (zoals Huis ter Heide). Door de aanwezigen wordt aangegeven dat juist door de woningbouwontwikkelingen die in de omgeving de komende jaren reeds gedacht zijn, het behoud van deze groene kamer extra noodzakelijk is. Ook wordt het als een voordeel gezien om de bestaande en nieuwe functies vanaf de Panweg te ontsluiten, waardoor het landgoed gevrijwaard blijft van ontwikkeling. Een andere kans die ontstaat is om de Panweg te transformeren van een ‘achteruitgang’ naar een aantrekkelijke entreeweg van Zeist. Hierbij wordt ook aandacht gevraagd voor de oude sporthal. En er worden kansen gesignaleerd om ter plaatse van het huidige restaurant een nieuwe aantrekkelijke publieke/commerciële functie te ontwikkelingen die ook ruimtelijk de kruising Wegh / Panweg markeert, waarbij teruggegrepen kan worden op de oorspronkelijke functie van de weg met pleisterplaatsen langs de route. Woningbouw realiseren op de camping wordt als kans gezien om tot een kwaliteitsverbetering te komen van dit gebied. Hier is toch reeds bebouwing. De uitstraling en openbaarheid kan alleen maar verbeteren door een transformatie tot woongebied (daar is immers een kostendrager voor nodig). Fraai is het nu zeker niet en ook niet openbaar toegankelijk.

Ontwikkeling/transformatie wordt daarom door een meerderheid van de groep als ‘logisch’ gezien. Van belang hierbij is wel dat op het terrein van de camping zorgvuldig omgegaan wordt met de waarden en de inpassing in de groene omliggende gebieden Waarbij bijvoorbeeld de nog aanwezige delen van de zichtlijnen en structuur van het oude landgoed wordt opgepakt en er vanaf de Wegh der Weegen een aantrekkelijk gemengd en groen gebied gezien wordt. Vanuit de groep wordt aangegeven dat een aaneengesloten groenstructuur langs de Wegh der Weegen niet noodzakelijk is, omdat juist de kracht van het beeld vanaf de Wegh de afwisseling is tussen bosgebied en mooie doorzichten.

Eind juni 2019 heeft de participatiegroep er vier bijeenkomsten op zitten. De bedoeling was dat de vierde bijeenkomst een slotbijeenkomst voor alle omwonenden zou zijn, waarop we de concept-gebiedsvisie zouden presenteren. Het proces loopt echter anders dan voorzien en kwaliteit vinden we belangrijker dan kwantiteit. We ruimen dus meer tijd in om tot een gebiedsvisie te komen.

De tweede bijeenkomst (8 mei 2019) hebben de grondeigenaren – en dat was een onverwachte wending – mogelijke opties voor hun eigendom gepresenteerd aan de participatiegroep, in reactie op de modellen die voor die avond door bureau BRO waren gemaakt om te bespreken. Dat hielp om het gesprek in de participatiegroep helderder te krijgen: zo konden we ons iets voorstellen hoe de gebieden van de grondeigenaren er mogelijk zouden kunnen uitzien en wat de gevolgen daarvan zouden kunnen zijn. Er is daarna in groepjes nog kort van gedachte gewisseld over go en no go opties.

De derde bijeenkomst (5 juni 2019) hebben de grondeigenaren de uitkomsten toegelicht van de onderzoeken die zij hebben laten doen op hun terreinen. Cultuurhistorie, natuurwaarde, inbedding in de omgeving: er is een stroom aan informatie beschikbaar gesteld. Op basis daarvan heeft ieder lid van de participatiegroep drie punten naar voren gebracht, die in elk geval een volgende keer besproken moesten worden. Dat vormde de basis voor de vierde bijeenkomst.

De vierde bijeenkomst (26 juni 2019) konden de deelnemers aan het participatieproces in verschillende rondes over 6 thema’s (voortgekomen uit de punten die de derde bijeenkomst naar voren zijn gebracht) van gedachten wisselen. Het is wel duidelijk geworden, dat over een aantal punten wel overeenstemming is, maar dat over sommige punten nog meer concreet doorgepraat moet worden. Dat gaat na de zomer gebeuren in een volgende bijeenkomst van de participatiegroep.

In de zomer gaat de gemeente aan de slag met huiswerk: voor haar eigen eigendom vergelijkbaar onderzoek laten doen (net zoals de eigenaren hebben gedaan) en met de eigenaren in gesprek over de onderlinge samenwerking om tot een zo goed mogelijke invulling te komen van Dijnselburg. Ondertussen zetten we de zaken waar de participatiegroep het in grote lijnen over eens is, alvast op papier als aanzet tot de uiteindelijke gebiedsvisie.

Tijdens de zomer van 2019 is de gemeente aan de slag gegaan met haar huiswerk (zoals in de vierde bijeenkomst van 26 juni was toegezegd).

Cultuurhistorisch en ecologische onderzoeken

We hebben opdracht gegeven aan twee onderzoeksbureaus om voor het overige deel van het plangebied zowel een ecologisch als flora- en faunaonderzoek te verrichten. Beide onderzoeken waren in oktober 2019 in concept gereed. Daarin is ook een samenvatting van het onderzoek op het landgoed van 2018 opgenomen. Voor het landgoed waren deze onderzoeken in 2018 namelijk al uitgevoerd.

Mogelijkheid tot verevening

We zijn serieus gaan onderzoeken of verevening (zeg maar uitruil in enige vorm tussen de deelgebieden als camping, landgoed en sporthoek) tot de mogelijkheden behoort. Dat zou het mogelijk moeten maken dat sommige delen van het gebied intensiever gebruikt worden dan andere. Dat betekent rekenwerk en verkennende gesprekken met de grondeigenaren onderling. Deze besprekingen hebben uiteindelijk geresulteerd in een ontwerp (Houtskoolschets).

Houtskoolschets grondeigenaren

De grondeigenaren hebben gezamenlijk (samen met hun adviseurs) een zogeheten Houtskoolschets opgesteld, die recht doet aan hun specifieke belangen en wensen. Daar is veel over afgewogen, onder begeleiding van hun deskundige adviseurs. Ambtelijk zijn wij als gemeente ook regelmatig deelgenoot gemaakt van dit soms ingewikkelde proces. Bureau BRO heeft, als adviseur van de gemeente, meegekeken bij het tot stand komen van de Houtskoolschets. Uitgangspunt is en blijft het streven naar een kwaliteitsimpuls voor het gehele visiegebied. Daarbij is de input van de participatiegroep van voor de zomer een belangrijke basis geweest.

Provincie

De gemeente heeft op ambtelijk niveau met de Provincie Utrecht gesproken over het visieproces in Dijnselburg. Men kijkt bij de provincie met interesse naar het traject en er is bereidheid om in brede zin mee te denken. Daarvoor is het wel nodig dat de huidige schetsfase uitmondt in een meer concrete, ook tekstueel onderbouwde vorm. Er zijn overigens geen toezeggingen gedaan of veto’s uitgesproken.

Gemeentelijke eigendommen

We voeren gesprekken met interne collega’s over de toekomst van onze eigen eigendommen en welke  consequenties dit heeft.

Schrijven concept gebiedsvisie

De gemeente en bureau BRO zijn bezig om samen de zaken waar de participatiegroep het in grote lijnen over eens is, op papier te zetten. Dit als aanzet tot de uiteindelijke gebiedsvisie, waarbij de Houtskoolschets met eventuele wijzigingen naar aanleiding van de ingediende reacties (zie hieronder) ook wordt meegenomen.

Vijfde sessie participatiegroep

Tijdens de vijfde bijeenkomst (13 november 2019) gaven allereerst de beide onderzoeksbureaus (NM Cultuurhistorie en Blom Ecologie) een presentatie over de verkregen resultaten. Vervolgens werd namens de gezamenlijke eigenaren een presentatie gehouden over de Houtskoolschets. Verzorgd door de bureaus SRO en Imoss. Tijdens de pauze konden de groepsleden persoonlijk met de presentatoren van gedachte wisselen in de hal van het landgoed. Daar waren schetsonderdelen per thema opgesteld en konden vragen beantwoord worden. Het eind van de avond was bestemd voor meningsvorming binnen de participatiegroep. Met als hamvraag: is er voldoende basis voor een “go” of  "no go” voor het doorontwikkelen van de gepresenteerde Houtskoolschets. De overgrote meerderheid van de groep (exclusief de eigenaren, want die waren al voor) zag voldoende aanknopingspunten voor het doorontwikkelen van de schets. Daarbij werd door sommigen wel opgemerkt dat een voorwaarde is dat er een serieus gesprek mogelijk moet zijn en dat onderdelen van de schets, na een goede integrale afweging, kunnen worden aangepast. Dat was een belangrijke conclusie, die de toon zet voor het verdere visieproces.

Vervolg

Medio december heeft de participatiegroep de Houtskoolschets en beide onderzoeken ontvangen, met het verzoek hierop te reageren (tot uiterlijk 13 januari 2020). Vervolgens gaat de gemeente aan de slag om alle ontvangen reacties te verwerken, te bundelen en te voorzien van een antwoord. Afhankelijk van de verwerking van de ingekomen reacties komt de participatiegroep in het 1e kwartaal van 2020 weer bijeen. Dan zijn alle reacties onder de loep genomen, weten we welke reacties leiden tot aanpassing van de Houtskoolschets en gaan we op weg naar een ontwerp gebiedsvisie voor Dijnselburg.